Téma, o kterém pojednává tento článek, bude jistě zajímavé zejména pro čtenáře, kteří přemýšlejí o investici nemalých finančních prostředků do nového bydlení, popřípadě pro ty čtenáře, kteří tak již učinili a zjistili, že jimi zakoupená nemovitá věc vykazuje takzvané „skryté vady“ jejichž definice bude jedna z věcí, o které bude dále pojednáno.
Od okamžiku, kdy nabyl účinnosti zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník – častěji označovaný jako nový občanský zákoník (dále jen „NOZ“) došlo k významným změnám v právní úpravě odpovědnosti za skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem. Změny, ke kterým došlo, ocení pravděpodobně zejména kupující, kteří uvažují o koupi staršího rodinného domku či bytu k bydlení. Taková koupě často skýtá nebezpečí skrytých vad, které při převzetí stavby nejsou vizuálně zřejmé, avšak projeví se později.
Definice skrytých vad stavby
Důležité je samotný pojem „skrytá vada“ definovat - skrytou vadou stavby je taková vada, která existovala již v době převzetí stavby kupujícím, ale vyšla najevo dodatečně – tedy nebyla při prodeji stavby zřejmá a projevila se teprve později při užívání stavby.
Pokud si výše uvedenou definici shrneme, aby vada byla skrytá, musí splňovat tyto podmínky:
- musí existovat již v době převzetí nemovitosti kupujícím (není tedy důležitý okamžik přechodu vlastnického práva na kupující, ale okamžik faktického předání a převzetí stavby),
- při převzetí stavby kupujícím není zřejmá – za skrytou vadu tak nelze považovat jakoukoli vadu, která byla při převzetí stavby zřejmá a nebyla zaznamenána v předávacím protokolu či kupní smlouvě – za skrytou vadu tak nelze považovat například rozbité okno či prasklina ve zdi – tyto zjevné vady a jejich případné odstranění by měly být ošetřeny v kupní smlouvě,
- vada se projevila dodatečně – tedy po převzetí stavby kupujícím při užívání stavby
Jak postupovat v případě, že se skrytá vada objeví
Pokud nový vlastník stavby, který tedy při jejím prodeji vystupoval jako kupující, zjistí, že se vyskytla vada stavby, která vykazuje výše uvedené znaky a lze tedy označit za vadu skrytou, musí tuto skutečnost neprodleně oznámit prodávajícímu. Oznámení by mělo rozhodně mít písemnou formu a mělo by být učiněno formou minimálně doporučené zásilky (ideálně s dodejkou) – kupující tak bude mít v případném soudním sporu silnější postavení. V oznámení je potřeba vadu řádně specifikovat a také vznést svůj nárok vůči prodávajícímu.
V případě, že se jedná o skrytou vadu, která je odstranitelná, má kupující právo požadovat pro prodávajícím odstranění skryté vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Ovšem za situace, že skrytá vada je neodstranitelná a tuto nelze řádně a obvyklým způsobem užívat, má kupující právo požadovat po prodávajícím přiměřenou slevu z kupní ceny, či od kupní smlouvy odstoupit a tím pádem požadovat po prodávajícím vrácení celé kupní ceny.
Příklad skryté vady stavby
Rodina Novákova si v červnu roku 2015 zakoupila od pana Větvičky starší rodinný dům, jehož součástí je i systém vytápění elektrickým kotlem. Při předání domu nebyla zjištěna žádná vada, o které by nebylo pojednáno v kupní smlouvě. S příchodem chladného podzimního počasí se pan Novák rozhodl kotel zprovoznit a v domě zatopit. Zjistil však, že kotel je nefunkční. Přivolaný opravář konstatoval, že kotel je nefunkční již od předchozí topné sezony.
Zde tedy máme typický případ odstranitelné skryté vady nemovitosti – kotel byl nefunkční již při předání stavby, jeho porucha však vyšla najevo až dodatečně při užívání stavby. Pan Novák by měl vyskytnutí skryté vady neprodleně písemně oznámit panu Větvičkovi a v tomto oznámení mu zároveň sdělit, že požaduje odstranění vady (buďto opravu stávajícího kotle, či jeho výměnu za kotel nový – dle rozsahu vady), popřípadě poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny (sleva by měla odpovídat nákladům pana Nováka s opravou kotle či pořízením kotle nového).
Lhůta pro uplatnění skrytých vad staveb
Důležité je také vědět v jaké lhůtě může kupující skryté vady stavby prodávajícímu oznámit a uplatnit svůj nárok z této vady vyplývající. Dle ustanovení § 2129 odst. 2 NOZ neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena.
V případě, že kupující skrytou vadu stavby objeví, oznámí ji prodávajícímu do pěti let od nabytí vlastnického práva ke stavbě, dojde na soudní spor a kupující existenci skryté vady prokáže – soud mu jeho nárok přizná. Jedním dechem je však potřeba dodat, že důkazní břemeno leží na straně kupujícího a ten je tedy povinen prokázat, že vada stavby naplňuje všechny výše uvedené znaky skryté vady – zejména tedy skutečnost, že vada existovala již v době převzetí stavby kupujícím.
Pokud ale kupující oznámí skrytou vadu prodávajícímu ve lhůtě delší než pět let od nabytí vlastnického práva ke stavbě a dojde na soudní spor, má prodávající možnost vznést námitku pozdního oznámení skryté vady a soud v takovém případě nárok kupujícímu nepřizná.
Jak to tak bývá, i z tohoto pravidla existuje výjimka, kterou NOZ stanoví - prodávající nemá právo na námitku pozdního oznámení skryté vady, je-li skrytá vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání stavby věděl nebo musel vědět.
Krátký exkurs do „staré“ právní úpravy
Až do konce roku 2013 byl v účinnosti zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, který celou problematiku skrytých vad stavby upravoval ve svém ustanovení § 599:
„Vady musí kupující uplatnit u prodávajícího bez zbytečného odkladu. Práva z odpovědnosti za vady se může kupující domáhat u soudu, jen jestliže vady vytkl nejpozději do šesti měsíců, jde-li o vady krmiv do tří týdnů, a jde-li o vady zvířat do šesti týdnů po převzetí věci.“
Z výše uvedeného je zřejmé, že do nabytí účinnosti NOZ, platila poměrně krátká lhůta 6 měsíců, ve které kupující musel skryté vady nemovitosti uplatnit u prodávajícího, jinak jeho právo z odpovědnosti za vady zaniklo a odpovědnosti za vady se nemohl úspěšně domáhat u soudu.
Veškeré uplatňování skrytých vad staveb u koupí realizovaných do konce roku 2013 se tak řídí právní úpravou uvedenou ve „starém“ občanském zákoníku.
Skrytá vada a náhrada škody
Projevení skryté vady může kupujícímu značně zkomplikovat život, ale může mu také způsobit nemalou škodu na jeho majetku. I na to pamatuje NOZ, který stanoví, že právo z vadného plnění nevylučuje právo na náhradu škody.
Prodávající má tak v tomto případě odpovědnost za škodu způsobenou v příčinné souvislosti s porušením právní povinnosti z kupní smlouvy. Prodávající je tak povinen bez ohledu na to, zda mu bude nebo nebude soudem stanovena povinnost k odstranění (či jinému vypořádání) skryté vady, uhradit kupujícímu škodu, která mu v souvislosti se skrytou vadou vznikla.
Odpovědnost za skryté vady x záruka
Od odpovědnosti prodávajícího za vady (ať již skryté či zjevné), je potřeba oddělit záruku. Podstatou záruky je, že na rozdíl od odpovědnosti za vady neručí prodávající jen za to, že prodávaná stavba má určité vlastnosti v době jejího předání kupujícímu, ale že si je také po určitou dobu uchová. Tato doba se pak nazývá „záruční doba“. Záruční doba představuje pro kupujícího jistou výhodu spočívající v tom, že jejím poskytnutím prodávající odpovídá za větší okruh vad (za ty, které existují v době předání stavby, a dále za ty, které v průběhu záruční doby teprve vzniknou) a zároveň kupujícímu odpadají starosti s prokazováním, kdy přesně vada vznikla.
NOZ zákonnou záruční doba nespecifikuje a nezaručuje. Je tedy na každém kupujícím, aby se s prodávajícím na délce jejího trvání dohodl. Pokud tak neučiní a po půl roce užívání nemovitosti bude chtít reklamovat například bojler, který přestal ohřívat vodu, nebude mít na tuto reklamaci právní nárok.
Závěrem lze tedy konstatovat, že při koupi jakékoli nemovité věci se určitě vyplatí prostudovat si podrobně kupní smlouvu, být při jejím připomínkování aktivní a hlavně se nebát na cokoli zeptat. Vyplatí se také kupovanou nemovitou věc řádně zkontrolovat a nebát se například do domu nebo bytu pozvat odborníky, kteří její stav posoudí. Pokud se rozhodnete prodej či koupi nemovité věci realizovat přes naši realitní kancelář, se vším Vám pomůžeme a budeme se snažit eliminovat všechny potencionální problémy.
Autor textu: Mgr. Kristýna Baše - právník společnosti e-Finance, a.s.